Utvikler «operativsystem» for proptech og automasjon

– Som ingeniør har jeg lenge vært interessert i automasjon, og da spesielt plattformer for bygningsautomasjon, eksempelvis Modbus, BACnet, KNX og andre. Etter at jeg solgte et selskap innen adferdsbasert annonsering i 2016 bestemte jeg meg for å ta kompetansen på semantisk web over til smarte bygg, sier Wallin.

Dr. Erik Wallin, Chief Ecosystem Officer og grunnlegger av ProptechOS og RealEstateCore, er anerkjent som en leder innen Building Operating Systems (BOS) og for å gjøre verdens bygninger smartere. Han har en MSc og en Ph.D. i medie- og datavitenskap fra KTH Royal Institute of Technology. ProptechOS forvandler eiendomsporteføljer til plattformer for innovasjon, analyse og optimalisering. Han er en aktiv forsker innen semantiske teknologier og hvordan bygninger kan bli en del av datadrevne smarte byer.

Saken fortsetter under illustrasjonen:

Han forteller at prosjektet begynte med et samarbeid med Vasakronan, en stor kommersiell eiendomsforvalter i Sverige eid av et pensjonsfond.

– Etter at vi kom i kontakt med Vasakronan så vi at vår ide passet veldig godt med deres behov. Men da vi begynte å jobbe med dette så vi tidlig at det ikke fantes et operativsystem eller noe tilsvarende internett for bygningsautomasjon. Vi satte oss derfor ned for å kartlegge eksisterende standarder, og så at de ikke dekket vårt behov. Systemene som håndterte ventilasjon var svært sjeldent koblet til belysning, adgangssystemer og annet teknisk i bygget. Vi så at byggene kunne ha opptil 15 systemer som ikke snakket sammen. En forklaring på dette er at BACnet, Haystack og andre er utviklet fra et leverandørperspektiv, ikke fra brukernes behov.

– Med min bakgrunn fra semantisk web og bruk av metadata for maskinlæring så jeg muligheten for en standard for å samle data fra slike systemer, sier han.

Sammen med Vasakronan, andre store eiendomsforvaltere, universiteter og forskningsinstitutter utviklet selskapet en ny standard kalt RealEstateCore som ble lansert som åpen kildekode i 2018.

– Samtidig med lanseringen fikk vi kontakt med Microsoft som hadde hørt hva vi jobbet med, og foreslå at det var andre som kunne være interessert i programvaren. De invitert oss til å treffe produktutviklere i Redmond i USA hvor Microsoft jobbet med å utvikle Azure Digital Twins, og så at vår programvare passet godt med deres løsning. Vi begynte derfor å jobbe tett med deres utviklingsteam i USA

Han forteller at Microsoft, Schneider Electric, Johnson Control og andre leverandører, samt flere store eiendomsbesittere ble medlemmer i RealEstateCore.

– Vi fikk også støtte av Microsoft sine forretningsutviklere og besøk av en forretningsutvikler som holdt en workshop i Sverige. De anbefalte oss å utvikle egen IP og starte selskap sammen med Vasakronan. Dette var starten på ProptechOS, sier Wallin.

Samarbeid med andre standarderUnder kartleggingen av eksisterende standard så han at Brick Schema fra Berkley University med finansiering fra US Departement of Energy hadde flere gode egenskaper. 

– Vi vet at omtrent 40 prosent av all energi brukes i eiendom, og om vi skal spare på det må systemene i byggene snakke sammen på en felles standard. Vi har derfor samarbeidet med Berkley og Brick Schema fra omtrent 2018, og ble offisielt slått sammen i 2022. Det betyr at man får Brick Schema når man kjører RealEstaeCore og visa versa. På samme måte jobber vi tett sammen med ASHRAE, organisasjonene bak BACnet-standarden, som nå jobber med utviklingen av neste generasjon BACnet, 223P. Der har vi også koblet standardene. Kort fortalt definerer Brick Schema alle tekniske enheter, mens RealEstateCore definerer det spatiale og forretningsobjektene i bygget, og ser på hva som skjer i bygget og det forretningsmessige med tanke på leietakere.

– Hensikten med RealEstateCore er å lage et ekte økosystem med «plug and play». Om noen utvikler en applikasjon kan man enkelt koble applikasjonen på plattformen, siden integrasjonen er klar. Et eksempel er norske SmartWatt som jobber med AI-styring av inneklima og energieffektivisering. Det er flere norske selskaper, inkludert AirThings, som er klargjort for RealEstateCore.

Han peker på fire aktører som gjør sertifisering for RealEstateCore, inkludert RISE i Sverige, universiteter og noen konsulentselskaper. 

– Utgangspunktet for sertifiseringen er at man følger standardene. I tillegg til ProptechOS er det flere plattformer som følger RealEasteCore-standardene, eksempelvis Schneider Electric Eco Struxture. Det finnes over 10 plattformer som støtter RealEstateCore, sier han.

Wallin forteller at de jobber tett sammen med flere norske eiendomsbesittere for å optimalisere porteføljen.

– Her i Norge jobber vi blant annet med KLP for å hente ut energidata, vannforbruk og avfall fra alle byggene. Vi kjører også flere bygg med totalintegrasjon mot alle systemene. Vi jobber mye med bærekraft og hvordan man kan optimalisere for å spare energi ved hjelp av IoT. Det er billigere om man kan spare 10 prosent med smart styring, sammenlignet med fysiske oppgradering. Det handler om å finne gode digitale løsninger som reduserer energikostnader.

– Vi jobber også mye med rapportering og automatisering av rapporteringen både til myndigheter og leietakere. KLP har en applikasjon for å analysere fjernvarme, fjernkjøling og strømforbruk. Da henter man data fra leverandørene og gjøre analyser av porteføljen for å finne avvik. KLP jobber mye med å avdekke hvor man kan spare energi på en enkel måte, og med ProptechOS blir det enklere å finne energityvene på hele porteføljen. 

– Informasjonen ligger allerede i SD-anleggene, men det krever at man fysisk logger seg på. Dette er et verktøy som gjør at man får oversikt og kan analysere hele porteføljen på en enkel måte.

– Vi har også jobbet mye med noe som kalles «Low Power Mode». Det begynte med en leietaker kan ønsket å senke ventilasjonen og temperatur når det var høye strømpriser. Mange er vant til å senke temperaturen hjemme, og ønsker å kunne gjøre det samme på kontoret. Med dette systemet deler vi energidata med leietakerne, slik at leietakerne selv kan redusere strømforbruket innenfor bestemte grenseverdier når prisene er høye, sier han.

Han forteller at sommer 2018 i Stockholm var spesielt varm, og at leverandørene av fjernkjøling sa de måtte prioritere sykehusene. 

– Leverandørene ba private eiendomsbesittere om å redusere forbruket for å gi nok kjøling til sykehusene. Takket være moderne automatikk kan vi senke eller øke temperaturen med så lite som en halv grad, og redusere forbruket for å dempe effekttoppene både på fjernvarme, fjernkjøling og strømforbruket, sier han.

Wallin forteller videre at ProptechOS gjør det enklere å rapportere på ulike standarder og miljøkrav.

– Om du ser på ESG og bærekraftsrapportering handler det om å ha riktig kvalitet på data på riktige områder. Med ProptechOS kan slike data kobles direkte til BREEAM «In Use», LEED eller den kommende taksonomien fra EU. Selv om Norge er ikke med EU vil alle norske kunder begynne med rapportering for å få tilgang på finansiering.

– Et annet domene vi jobber mye med er «Operational Effeciency». Det handler om hvordan man ved hjelp av data kan støtte driftspersonell. Med denne løsning kan man avdekke om sensorer ikke fungerer og gi automatiske arbeidsordre til FDV-systemene. Man har allerede hundrevis av alarmer, men nå kan man automatisere arbeidsordrene til driftere eller servicepersonell.

– Det tredje området er «Tenant Experience». Det handler om hvordan man sender data tilbake til leietakere. Vi har levert mange dashboard som gjør at leietakere kan se temperatur og CO2-nivå på kontoret. Når man har problemer med inneklima, er det for kaldt eller for varmt. Om man kan vise energidata til leietakerne blir det lettere å finne ut hva som er årsaken til et problem. Vi har allerede begynt å levere denne løsningen til norske eiendomsbesittere. Samtidig må også leietakere begynne å rapportere på eget forbruk, og da blir denne løsningen ekstra viktig, sier han.

Han forteller at selskapet opplever økende etterspørsel for løsningen.

– Vi opplever Norge som et veldig bra marked for slike løsninger, med gode forutsetninger både med tanke på teknologi, modenhet og forståelse hos eiendomsbesitterne. Vår styrke er at det er lett å kjøre eksterne partnere på plattformen. Det gjør at vi får omtrent fem nye partnere hver måned. 

– Vi er også opptatt av kunstig intelligens og hvordan vi holder orden på dataene slik man ikke bryter GDPR, EU Data Act eller EU AI Act. Med taksonomien vil det komme flere krav som gjør det viktigere å holde kontroll på dataene fra byggene. Vi jobber derfor også med «Security by design» og ende-til-ende kryptering. I EU er det mye snakk om NIS2-direktivet og jeg vil tro det vil komme noe lignende krav i Norge. Med vår plattform er man forberedt på fremtidene krav til både datahåndtering, rapportering og kunstig intelligens, avslutter Walin.