Reduserer energiforbruket med over 54 prosent etter rehabilitering av kontorbygg

Prosjektet er et ombruksprosjekt etter FutureBuilts kriterier for sirkulære bygg og oppnår sertifiseringen BREEAM-NOR V6.0 “Very Good”.

OPF og PKH er byggherrer, Malling er forvalter og Magna har prosjektledelsen. Blant rådgiverne finner vi Rambøll, MAD, Sane, Multiconsult, Gada Byggeteknikk, Sweco, Rejlers, Norconsult og Brekke Strand. Totalt har OPF investert omtrent NOK 20 milliarder og PKH NOK 5 milliarder i eiendom, samlet sett en stor aktør i markedet.

– Magna er en «Construction Management»-organisasjon som gjør byggherren i stand til å være sin egen entreprenør. Det betyr at vi er byggherrens rådgivere i alle fasene i prosjektet, fra prosjektutvikling til prosjektering, gjennomføring, ferdigstillelse og innflytting av leietakere. Det innebærer at vi sammen med byggherren ser på hva bygget kan brukes til, bidrar inn før leietakerprosessen og leverer et nøkkelfritt, ferdig «idriftssatt» og testet bygg i tråd med byggherrens mål og ambisjoner.  Her gjorde vi forprosjektet sammen med dyktige rådgivere høsten 2022, hadde oppstart av demontering for ombruk i februar 2023 og er mekanisk ferdigstilt februar 2024. Leietakeren, Ardoq, flytter inn mai 2024, sier Torstein Blumer, prosjektleder i Magna.

Saken fortsetter under bildet:

Et overordnet mål i prosjektet har vært størst mulig CO2e-reduksjon ved ombruk av materialer og teknisk utstyr. Listen over ombrukte materialer er lang.

– I tillegg til de lokale materialene har over 60 forskjellige materialer fra en lang rekke forskjellige byggeplasser i byen. Prosjektet er nok ganske unikt med tanke på at vi har strukket strikken lengre. Vi har blant annet bygget trapper, gangbaner og reposer i gamle t-baneskinner, trukket kabler ut av veggen, kontrollert og sortert de etter type og lengde, samt merket og stripset slik at de er klargjort for ombruk. Vi har også plukket ned og sortert alt av ventilasjonskanaler, inkludert bend og ventiler. Disse er rengjort lokalt, og etter en grundig vask blir de 30 år gamle kanalene renere enn nyinnkjøpte.

Saken fortsetter under bildet:

Han forteller at det ble satt ny automatikkpakke på aggregatet slik at det kan ombrukes i sin helhet.

– Bygget hadde et Swegon Gold ventilasjonsaggregat fra 2012 med datidens gjenvinner. Vi beholdt aggregatet, men byttet ut gjenvinneren med en ny moderne roterende gjenvinner. I tillegg har vi ombrukt gamle elektrorack og har bygd vegger med nisjer som passer gamle rackene. Vi har også etablert nye sjakter og lagt igjen gamle sjakter med lecaplank ombrukt lokalt.

Saken fortsetter under bildet:

Tidligere hadde bygget panelovner, elektriske varmebatterier på aggregatene og batterigjenvinning.

– Nå har vi en reverserbar isvannsmaskin på naturlige kuldemedier i bakgården, roterende gjenvinning på aggregatene og er tilknyttet fjernvarme. I tillegg bruker vi to-rørs bafler, ny belysning og har etterisolert tak og yttervegger. Til sammen tar dette ned den prosjekterte energibruken med 54 prosent, sier Blumer.

– Vi så at prosjektet kunne bli kjempespennende om vi fant riktig måte å gripe det an. Til tross for noe usikkerhet rundt ny manual, taksonomi og ombruk, konkluderte vi med at vi ønsket å bruke BREEAM som verktøy, og at vi skulle legge stor vekt på CO2-reduksjon og ombruk. Rådgivningsgruppen ble etablert med de beste i bransjen og personer vi vet jobber godt sammen. 

Han forteller at alle fagene så på hva som kunne ombrukes. 

– VVS så på ombruk av ventiler, spiro, spjeld, lydfeller, sisterner, armaturer og aggregater. Alle fagene gjorde det samme for sine bygningsdeler og alt ble vurdert om det var egnet for ombruk. Bygget har vinduer fra 2011 og i beregningene benyttet vi den kjente U-verdien. Vi så at energibesparelsene med nye vinduer ikke var tilstrekkelig stor til å forsvare kostnaden med å bytte. Vi valgte derfor å beholde vinduene og ga de heller nytt liv ved å lakke om vinduskarmene og byttet noen skadede glass slik at de nå fremstår som nye.

Saken fortsetter under bildet:

– Fasaden var dessverre behandlet med en plastmaling utenpå den originale silikatmalingen som hadde ført til fuktskader. Vi måtte derfor vaske ned hele fasaden, pusse tilbake detaljer og rebehandle for å gi den forlenget levetid. Vi har gjort alt vi kan for å sørge for at alle materialer nå har lengst mulig restlevetid.

Prosjektet har klart å beholde 92,7 prosent av byggets opprinnelige vekt, mens vekten av alle tilførte ombrukte materialer utgjør 22 prosent. 

– Resultatet er mer enn dobbelt av kravene til Futurebuilt. Samtidig er 60 prosent av alle materialer prosjektert for fremtidig ombruk, sier Blumer.

Blumer forteller om en unik utleiestrategi for bygget.

– Bygget er planlagt og tilrettelagt som et flerbrukerbygg. Vi har ikke bygget en spesialtilpasset planløsning for en enkelt leietaker, men prosjekterte bygget slik det bør benyttes. Det er utleier som har produktet og leveransebeskrivelsen, noe som er en «game changer» for utleie av kontorlokaler. Vi leverer et topp moderne kontorbygg som fremstår som nytt samtidig som det har størst mulig CO2-reduksjon.

– Timing på når slike investeringer bør bestemmes av resterende teknisk og funksjonell levetid, nye direktiver og tekniske krav til næringsbygg, samt utleiesituasjonen. For Grensen 9B har det vært helt avgjørende å gjøre grundige analyser av nettopp dette, slik at vi i fellesskap kan ta gode og velbegrunnede valg, sier han.

Blumer forteller at bygget ligger inne i et av Oslos største og tetteste kvartaler uten sprinkleranlegg i nabobyggene. 

– Bygger er omgitt av gamle flotte bygninger som Høyesterett, Centralteatret og Grensen 5-7 som per i dag ikke er sprinklet. I et ombruksprosjekt øker vi vårt handlingsrom og konkluderte med at bygget skulle sprinkles. OPF og PKH gjør dette fordi det er viktig for brannsikkerheten og fremtiden for kvartalet. Dette er et godt eksempel på at kundene våre er langsiktige i sine investeringer, sier han.

Han peker på at prosjektet ligger på en liten tomt som har gitt mange utfordringer med tanke på logistikk.

– I starten av et prosjekt er man ofte optimistisk med tanke på lokalt ombruk, men siden man må demontere alt skaper det enorme volum av materialer. Og siden vi ikke har rigg-område på tomten blir det mye internflytting i bygget. Det krever også at man er veldig streng på rigg og logistikk. Vi har hatt logistikktid mellom kl. 06:00 og 08:30 hver dag, og kun da kan noen levere eller hente noe fra bygget. Det betyr at noen må være på jobb 05:30 for å sørge for at alle containere som skal ut av bygget er klare, noe som er ganske spesielt for rehabiliteringsprosjekter i Oslo sentrum. Det krever en erfaren og dedikert organisasjon som er en forutsetning for å få slike prosjekter gjennomført, sier han.

Blumer forteller at alle de involverte har lært mye av prosjektet. 

– Det virker som en evighet siden vi begynte å gå på Futurebuilt-seminarer for to år siden. Det som var utfordringer da, er selvfølgeligheter nå. Det man lærer er at man hele tiden må se etter muligheter for ombruk.

– Om man reserverer materialer på en byggeplass, ser vi ofte at de har gått i container før vi rekker å hente. En må man være endringsorientert og hele tiden iterere med det man har for hånden. At «construction management» er riktig modell for å styre på kvalitet gjennom hele prosessen er sikkert. 

– Et godt ombruksprosjekt krever kontinuitet i ambisjonsnivået og en historiefortelling om hva man har tenkt å gjennomføre. Det handler om å stille spørsmål om hvordan vi kan få det til, og å forstå hvilken risiko som er knyttet til det. Dette er upløyd mark og det er få prosjekter som har klart å ta ombruk så langt som OPF og PKH har fått til her, avslutter Blumer.