Denne artikkelen ble publisert første gang 27. januar 2015. Nå republiserer vi den for nye lesere.
Netto leieinntekter beregnes som byggeieres brutto leieinntekter fratrukket gårdeierkostnader knyttet til vedlikehold og administrasjon. En måte å øke netto leieinntekter på, er å redusere gårdeierkostnadene. I henhold til oPAKs nøkkeltall for drift av næringseiendom2 utgjør gårdeierkostnadene typisk mellom 145-320 kr/kvm. Moderne, robuste og velintegrerte tekniske anlegg vil bidra til å redusere disse kostnadene og dermed øke netto leieinntekter.
ITB kan også påvirke selve leieinntekten. Statistikk over leiekostnader for ulike typer kontorbygg, viser at bygg med høy standard kan ta 25 prosent mer i leie enn bygg med normal standard3. dette skyldes at leietakerne er villige til å betale mer for høy standard i seg selv. I tillegg innebærer høy standard gjerne at det er installert moderne tekniske anlegg, som vil gi leietaker lavere felleskostnader og direkte leietakerkostnader blant annet knyttet til energi. lavere driftskostnader i høystandardbygg kan bidra til at de totale leietakerkostnadene ikke blir særlig høyere enn for bygg med normal standard.
Avkastningskravet eller yielden er den andre faktoren som spiller inn i verdivurderingen. Avkastningskravet reflekterer den avkastningen en investor vil kreve for å investere i en spesifikk eiendom og dermed markedets vurdering av risikoen i kontantstrømmen på eiendommen. Avkastningskrav er summen av risikofri rente pluss en risikopremie. Risikopremien omfatter alle risikoer eiendommen vil stå overfor gjennom investeringshorisonten, med unntak av de som er tatt hensyn til i kontantstrømmen.
Dersom en byggherre har netto leieinntekt på 2400 kr/ kvm får et tilbud på 40. 000 kr/kvm for eiendommen, indikerer dette et avkastningskrav på seks prosent. Merk at jo lavere avkastningskravet er, jo høyere er verdien på eiendommen gitt konstant eller stigende leie. Generelt sett viser statistikken at avkastningskravet på ordinære kontoreiendommer gjerne ligger 1,5-3 prosentpoeng over bygg med høy standard og at avkastningskravet stiger jo mer ukurant og dårlige vedlikeholdt eiendommen er.
Hvorvidt avkastningskravet er høyt eller lavt må alltid sees i sammenheng med risikofri rente, gjerne representert med swap-renten. dersom kjøper kan gå i banken og få et lån med en margin på 120 punkter over en tiårig swap-rente på 4 prosent så vil rentekostnaden være på 5,2 prosent. Et avkastningskrav på 6 prosent gir 0,8 prosent å gå på for å dekke risiko og avkastning. Bygg med moderne integrerte tekniske anlegg vil være gjenstand for lavere risiko knyttet til ledighet, ekstraordinært vedlikehold og økte rehabiliterings- og tilpasningskostnader ved endt leieperiode enn eldre anlegg uten styring, regulering og overvåkning. ITB kan derfor spille en sentral rolle i verdsettelsen av eiendom.
2, 3 ) Opaks Prisstigningsrapport nr 4 2010, se www.opak.no. Kilde: Integra
