Prosjektet er avsluttet og bygningen står ferdig; hva med driften "de neste 40 år"? Operative og krav er mange; forventninger til gode brukeropplevelser, lave miljøutslipp, høy energieffektivitet og krav til sikkerhet for mennesker og inventar. I tillegg har byggeier forventninger til avkastning på sine investeringer. Av Monica Anett Dyrø, prosjektleder i Standard Online og Arne Eggen, rådgiver i Integra
Nye NS 6460, drift av tekniske bygningsinstallasjoner tar for seg mål og oppgaver ved teknisk drift av bygninger; litt om hvordan oppnå bærekraftig drift, verdibevarende vedlikehold og reduserte miljøutslipp. Og hvordan sørge for fornøyde brukere eller leietakere, kontinuerlig forbedringer og faglig kompetanseutvikling. Synspunktene på hvilken posisjon og kompetanse teknisk drift innehar i den enkelte bedrift varierer en del. Vi har snakket med noen av deltagerne på det første kurset i NS 6460 fra Standard Online. Fra venstre: Ragnar Bakken, leder Eiendomsdrift i Arendal kommune, Petter Huljev, energi- og miljørådgiver i Entro AS og Arild Tharaldsen, avdelingsleder vedlikehold I GE Healthcare.[/caption] Ragnar Bakken, leder Eiendomsdrift i Arendal kommune, Christian Gamborg, teknisk sjef i Oslo Areal AS, Arild Tharaldsen, avdelingsleder vedlikehold I GE Healthcare og Petter Huljev, energi- og miljørådgiver i Entro AS fikk følgende spørsmål:
  1. Hvor viktig oppfatter dere at teknisk drift er for å oppnå bærekraft med gode brukeropplevelser, lave miljøutslipp og høy energieffektivitet? Hvorfor er det viktig?
  2. I hvilken grad ivaretar løsningene i nye prosjekter behovene til teknisk drift? Hvor enkelt lar de seg drifte?
  3. Ønsker dere mer konkrete mål for hva teknisk drift skal oppnå? Eventuelt hvorfor?
  4. Hvordan kan nye NS 6460 bidra til økt måloppnåelse?
Enigheten synes meget stor og deres svar er sammenfattet slik:

Bærekraft og brukeropplevelser

Teknisk drift er helt avgjørende. Nye bygninger er langt mer avanserte enn tidligere og brukerens behov settes i mye større grad i fokus.  Sammen med krav til miljø og lavt energiforbruk setter dette strengere krav til teknisk drift og kompetansen til driftsorganisasjonen. Det er teknisk drift som er førstehånd når det gjelder å avklare forventningene til leietagere/brukere av bygningen, sørge for god drift, effektivt og riktig vedlikehold og at energi- og vannforbruk kontinuerlig overvåkes for å optimalisere et minimalt forbruk. Nærings- og formålsbygg må være fleksible med tanke på bærekraft som følge av stadige behov for endringer og tilpasninger i lokaler/arealer. For oss som jobber med drift er det viktig at driftspersonell er med på valg av løsninger og type utstyr. Utstyret bør gjerne være noe av det vi har fra tidligere så sant dette er hensiktsmessig og mulig. Driftspersonell kjenner da utstyret, og vi trenger mindre reservedeler på lager. Skal man få til godt inneklima i bygninger samtidig som energiforbruket er så lavt som mulig, kreves det høy kompetanse hos driftspersonalet. En driftsleder som er trygg på sin kompetanse kommuniserer ofte godt med brukerne, og klarer å tilpasse driften til endringer i vær og bruk av lokalene. Vi ser at dersom eiendomsselskapet ikke investerer i kompetanse hos driftspersonalet, så er energiforbruket mye høyere enn der eieren vier dette temaet mye oppmerksomhet.

Valg av tekniske løsninger

Konsulenter, rådgivende ingeniører og prosjektledere har i mindre grad kunnskap om teknisk drift. Dette medfører ofte for dårlige tekniske løsninger for driften av bygningen i ettertid.  Det er veldig viktig at drift involveres i byggeprosjektene. Brukermedvirkning tidlig i prosjektfasen er avgjørende både for drift, renhold, vedlikehold og EOS, slik at bygget fungerer godt både for brukerne og de som skal drifte. Mange konsulenter har i liten grad skrudd, eller har glemt hvordan det er, og ser ikke utfordringer med tilkomst for vedlikehold eller mulighet for å kunne seksjonere/stenge av deler av anlegget for å utføre vedlikehold. Enkle prosjekterte løsninger kan bli dyre i drift. Det er mange grensesnitt, mange anlegg som skal integreres og mange duppeditter som skal overvåkes i en velfungerende bygning. Det er dessverre slik at mange bygninger tas i bruk før de har vært gjennom prøvedrift, og før de er helt ferdige og FDV overlevert og godkjent. Det medfører at tverrfaglige funksjonskontroller og fullskalatester ofte blir gjennomført svært mangelfulle, noen ganger ikke gjennomført, og i tillegg uten nødvendig FDV dokumentasjon på plass. Dette gjør oppstart og innflytting enda mer utfordrende for daglig drift. I en del nye bygninger hvor laveste pris har vært avgjørende for valg av for eksempel SD-anlegg, opplever vi at mange av funksjonene som er viktige for å kunne optimalisere drift av tekniske anlegg mangler. Da blir det vanskelig for driftsorganisasjonen å holde energiforbruket nede.

Konkrete mål for teknisk drift

En standardisering av krav knyttet til teknisk drift er veldig nyttig.  Standardene kan da benyttes i anbudsgrunnlag og inngå i kontrakter, og sammen med andre standarder innenfor miljø og energi vil dette gi et «kvalitetsstempel» på bygningen. Anbudsbeskrivelser/tilbud bør inneholde mer om livsløpskostnader. Innkjøpskostnaden utgjør kun en mindre kostnad over tid. Flere standarder utarbeidet de senere år er gode «kokebøker» for å oppnå mål. Klarer man å følge disse gjennom hele fasen er man langt fremme med tanke på å etablere og oppnå god drift og et velfungerende vedlikehold. Alle virksomheter bør sette seg mål for å redusere energibruk og klimagassutslipp. Derfor bør driftspersonalet i yrkes- og formålsbygg bli målt på både hvor tilfredse brukerne av bygningen er med inneklimaet, og på energiforbruket.

Nye NS 6460 sitt bidrag

NS 6460 vil sammen med andre standarder bidra til økt måloppnåelse, og er et steg i riktig retning når det gjelder å ivareta drift av bygninger på en god og kostnadseffektiv måte. Standarden skal blant annet synliggjøre verdien av teknisk drift, og er en god «kokebok» med tanke på rutiner og diverse målbare parametere som oppetid, energiforbruk og kostnader. Standarden vil for mange organisasjoner kunne bidra til mer kontroll på mål innen miljø, energi og vannforbruk, og vil involvere driftsorganisasjonen gjennom prosjektfasen, i og under prøvedrift, og sørge for mer fornøyde leietagere/brukere. NS 6460 vil bidra til at både de som eier, forvalter eller drifter bygninger får hjelp til å sette seg realistiske og relevante mål. Standarden kan også gjøre det enklere for en leietaker å sette krav om god drift og lav miljøbelastning.

Oppsummering og konklusjon

Svarene fra de som ble spurt tilsier at enigheten er stor; aktiv teknisk drift er avgjørende for å oppnå gode brukeropplevelser, lave miljøutslipp, høy energieffektivitet, høy sikkerhet for mennesker og inventar samt god avkastning på investeringer. NS 6460 vil bidra til dette. Link til kursinformasjon hos Standard Norge

Kurs i NS 6460 (ITB)  – Drift av tekniske bygningsinstallasjoner

Kurset gir deg innblikk i mål og oppgaver ved drift av bygninger.[/caption]