Harmoniserer anlegg for styring og automasjon av formålsbygg

Oslobygg er Oslo kommunes eiendomsforetak, og en av landets største byggherrer og eiendomsforvaltere. Foretaket har omtrent 2,7 millioner kvadratmeter eiendom og skal de nærmeste årene investere rundt 35 milliarder kroner. Med bærekraft og energieffektivitet stadig høyere på agendaen satser foretaket på automasjon og smart styring av eiendomsmassen.

– Oslobygg er et relativt nytt foretak basert på tidligere Undervisningsbygg, Omsorgsbygg og Kultur og idrett. Innenfor disse foretakene ble det jobbet på litt forskjellige måter. På skolebygg har det vært faste ansatte vaktmestere som følger opp SD-anleggene. Innen Kultur og Idrett har det enten vært fast mannskap eller ambulerende personell bestående av innleide. På Omsorgsbygg har det vært egne ansatte driftere på flere bygg, med noe supplerende innleie og ambulerende mannskap. I tillegg har vi tekniske forvaltere som håndterer daglig utfordringer og bestiller service og reparasjoner. Vi fortsetter med denne organiseringen av driften også under Oslobygg, sier Håvard Ellann, seksjonsleder SD og Automasjon i Oslobygg.

Han forteller at automasjonsseksjonen sørger for at driftspersonell har SD-anlegg som fungerer. Det innebærer blant annet oppfølging av omtrent 70 ulike leverandører av SD-anlegg.

– Vi har rammeavtaler for anskaffelser for å håndtere anleggene og prøver å få anleggene så like som mulig. Samtidig er vi avhengige av å ha flere leverandører og har i dag rammeavtaler med seks leverandører på SD og automasjon. De seks leverandørene kan leverer på tre forskjellige SD-plattformer, altså muligheten for to leverandører per SD-plattform.

– Den siste rammeavtaleutlysning stilte krav til at man måtte velge mellom SD-plattformene Schneider, Johnson Controls, Siemens og Piscada BAS. Etter anbudskonkurransen endte vi opp med tre SD-plattformer, Johnson, Schneider og Siemens. De seks leverandørene er prekvalifisert for leveranser til nybygg, rehabilitering, vedlikehold og oppgraderinger. Men om vi rehabiliterer et eksisterende bygg bruker vi ofte det samme anlegget som finnes for å unngå flere separate SD-plattformer på samme bygg eller eiendom.

– Alle SD-anleggene er sentralt plassert i en serverpark, men vi har ikke sentral overvåkning hvor noen følger alle anleggene, det ansvaret er fordelt på driftspersonellet for et eller flere bygg. Vi har derimot et sentralt EOS-system for alle byggene, men dette er et system for oppfølging og analyse av energiforbruket, og ligger parallelt med oss på automasjon. Det hender likevel at vi bruker data fra EOS-systemet for å sammenligne med data fra SD-anleggene, sier Ellann.

Espen Ramuel Larsen, automasjonsrådgiver i Oslobygg KF, peker på et stort spenn i alder og tilstandsgrad på byggene. 

– De fleste byggene har moderne og oppdaterte SD-anlegg, en god del bør oppgraderes og noen bygg har ikke SD-anlegg. Dessverre er det aldri nok penger til å gjøre alt vi ønsker. Vi har derfor utviklet en plattform for å planlegge vedlikeholdsbehovet på automasjon og SD-anlegg. 

– Der ser vi at det var et hopp i installasjonsraten rundt 2015. Dette er en gruppe med anlegg som om få år kommer i en alder hvor vi må vurdere tiltak. Vi vet vi har et vedlikeholdsbehov som kommer om få år, men er usikre på om det er tatt økonomisk høyde for det.

Han peker på flere kriterier for prioriteringene.

– Det er mange faktorer for prioriteringer, men vi prøver å se på byggene som en helhet og om vi først skal gjøre en større oppdragering prøver vi å få med automatikken samtidig. Vi vet også at automatikken har kortere levetid enn resten av bygget, og at det må skiftes oftere enn andre bygningsdeler. Vi ser derfor på alder på anlegget, tilgang på reservedeler for eksisterende anlegg, fremtidige planer for eiendommen, mulig energigevinster, og ikke minst brukerklager. 

– Brukerklager havner i et driftssystem og de som forvalter eiendom følger opp klagene. Noen ganger løser teknisk forvalter avvikene selv, og andre ganger kontakter de interne faggrupper, sier Larsen.

Han forteller at de må ta hensyn til mange krav i prosjektene. 

– I utgangspunktet følger vi standard kravspesifikasjon for Oslo kommune (SKOK), som består av kravene fra leietakere, samt våre egne tekniske krav og en del manualer og veiledere. Vi er også opptatt av at noen av byggene skal være BREEAM-sertifisert, noe som legger en del ekstra krav. I tillegg har vi en design- og løsningsmanual som fremmer de foretrukne måtene å løse byggautomasjon på. Leietakerne har funksjonelle krav som sier noe om hvilke funksjoner bygget skal ha og vi har teknisk krav som sier noe om hvordan funksjonene skal løses. Fordi vi, i tillegg til å bygge, også drifter byggene våre, er kravene våre i stor grad utarbeidet med tanke på drift, vedlikehold og energiforbruk. 

– I tillegg kommer design- og løsningsmanualen som beskriver hvordan SD-anlegget skal designes og hvordan en del funksjoner i bygget skal løses. Eksempler på dette er romstyring og hvordan ventilasjonen skal styres ved brann.

– Vi opplever at vi får mye av de samme løsningene på skoler, barnehager og helsebygg. Volumet er annerledes, men det er ofte bare små forskjeller. Det er ikke så store forskjeller på de tekniske anleggene som man kanskje skulle tro. Det er en fordel for både innkjøp, drift og forvaltning, sier Larsen.

Ellann peker på flere utfordringer med moderne sensorikk-løsninger.

– I utgangspunktet er vi ikke spesielt interessert i teknologi som må opp i skyen uten å kommunisere med annet utstyr og teknologi. Om du har et bygg med lite automasjon og sensorer fra før kan vi bruke Airthings eller andre til logging for å se tilstanden før en rehabilitering. Det handler om å kartlegge hvilke tiltak vi bør velge. Men med tanke på drift har vi krav til IT-sikkerhet, noe som gjør det vanskelig å bruke en del løsninger.

– Mange av byggene har også ganske røff bruk, eksempelvis skoler og barnehager, og da må vi ha robuste løsninger som er enkle å erstatte. Tradisjonelle sensorer er derfor det billigste og beste for vårt behov. Vi ser også at mange IoT-sensorer er abonnentbasert per enhet. Det gjør at mange av de moderne sensorer-løsningene vil gi oss abonnementskostander som ikke er forsvarlige. Vi merker at leverandørene ikke har tenkt på at vi må ha sensorer på tusenvis av kvadratmeter, og at en stykkpris per sensor vil gjøre det økonomisk umulig. Løsningene er ikke skalerbare for våre volum, sier han. 

Til tross utfordringer med skalering jobber foretaket med flere andre innovative prosjekter.

– I dag har vi et pilotprosjekt med Soundsensing som går på vibrasjons- og lydovervåkning av ventilasjonsanlegg. Løsningen gjør at vi kan detektere lagerhavari, havari på roterende varmegjenvinner og pumper før utstyret svikter. I tillegg gir løsningen mulighet for overvåkning for å detektere driftstider på ventilasjonsaggregat. Vi har testet det på barnehager som ikke har SD-anlegg for å detektere om de går utenfor driftstiden. 

– Under testingen oppdaget vi en barnehage hvor ventilasjon gikk i helgene. Ved å skru av ventilasjonsanlegget utenfor driftstiden på denne ene barnehagen sparte vi inn installasjonskostnaden på de ti neste barnehagene. Installasjonskostnaden er lave, og det er mye å spare på drift av ventilasjonsanlegg, sier han.

Foretaket jobber også sammen med Klimaetaten i et prosjekt for energifleksibilitet. 

– Dette handler om å regulere hvor mye last vi legger på strømnettet for å avhjelpe med overbelastning på strømnettet under effekttopper. Målet er å kunne skru av varmeanleggene og redusere ventilasjon i kortere perioder. I utgangspunktet ville prosjektet ha store laster, men vi kan samle flere bygg i et geografisk område og kan samlet stille med mange kWh som kan skrus av. 

– Vi begynner med tre bygg for å se hvor komplisert det er å installere før vi ruller ut på flere. Dette er bygg med vannbårne varmeanlegg og akkumuleringskapasitet i varmeanlegget. Dette gjør at energien man bruker på å bygge opp varmekapasiteten i etterkant er mindre enn den man sparer. Prosjektet er fortsatt i tidligfase og utstyret skal installeres nå i vinter.

– Vi ser også på maskinlæring og AI for byggautomasjon og har ambisjoner om rulle ut løsninger de neste årene. Målet er å effektivisere driften og redusere behovet for manuell optimalisering av byggene. Både fordi vi har begrenset med penger, men også menneskelig ressurser, avslutter Ellan.