- En sammensatt eiendoms-masse gjør god datafangst til en utfordring

– Vi er organisert med egen driftsavdeling og driftsansvarlige med ansvar for byggene i porteføljen. Vi har også teknisk støtte med spisskompetanse innen tekniske fag og samarbeider med en rekke samarbeidspartnere innenfor utedrift, serviceoppgaver, avfallshåndtering, nettverksløsninger og andre servicetjenester. I tillegg har vi samarbeidspartnere på nye områder som ombrukstjenester. Selv om driftsfaget har vokst veldig i omfang de siste årene, er vårt hovedfokus kunden og brukerne av byggene våre, sier Arnstein Stamnes, direktør eiendomsdrift i Mustad Eiendom.

Selskapet jobber nå med utviklingen av Lilleakerbyen hvor det blant annet planlegges en stor sjøvannsledning med varmepumper.

– Vi jobber både kortsiktig og langsiktig med energieffektivisering. Vi har jobbet strategisk med å etablere nye energiløsninger som skal levere termisk energi til den planlagte bydelen. Planen er å etablere en sjøvannsledning og en stor vekslersentral som overfører sjøenergi via en «energi-ring». I hvert enkelt bygg eller kvartal skal det etableres energisentraler med varmepumper som er koblet til «energi-ringen». Dette er en langsiktig strategi som krever mange godkjenninger og kan ta fra 5 til 20 år å realisere. For oss handler det om å få mer kontroll på energiproduksjonen på lang sikt og levere optimale løsninger med tanke på CO2-utslipp.

Saken fortsetter under bildet:

– Fra et kortsiktig perspektiv har vi valgt å etablere energibrønner og varmepumper der hvor det har vært aktuelt. Tanken er å koble disse på sjøvannsledningen når den er klar. Vi har også jobbet mye med styringssystemer og har i dag solcelleanlegg på fem bygg. I tillegg har vi hatt suksess med styring av snøsmelteanlegg. Siden vi står foran et enormt prosjekt, Lilleakerbyen, må vi prioritere hvordan vi utvikler området i dag.
Lilleakerbyen er et prosjekt hvor selskapet skal konvertere dagens kontor- og kjøpesenterstruktur til en komplett bydel. 

– Vi planlegger prosjektet med 30 til 40 byggetrinn over en periode på opptil 30 år. Dette er et veldig stort prosjekt på flere hundre tusen kvadratmeter hvor det enten skal bygges nytt eller rehabiliteres, sier Stamnes.

Han forteller at selskapet nå jobber med flere designkonsepter som vil tilrettelegge for fremtidig ombruk og minimalt med fremtidige ombygninger. 

– Designet ser på hvordan vi kan bygge nye bygg slik at de er tilrettelagt for ombruk i fremtiden. Vi har vi blant annet utviklet et dekke-konsept som enkelt skal kunne demonteres. Vi har også hatt rehabiliteringsprosjekter hvor vi har jobbet med ombruk i praksis, blant annet med ombruk av fasadestein. Bakgrunnen for slike konsepter er ønsket om å skape større fleksibilitet på byggene i fremtiden, kall det et design-prinsipp som tilrettelegger for ombruk i neste syklus. 

For å kunne jobbe effektivt med ombruk har selskapet etablert et eget ombrukslager på 500 kvadratmeter. 

– Lagret brukes mye i forbindelse med den daglige driften av egen portefølje, men vi selger også ombrukte materialer og inventar til andre. Dette har vært en stor suksess, og vi har hatt flere som har kommet på besøk for å lære om hvordan vi har gjort det. Vi jobber også med eksterne donorbygg og prøver å samarbeide med så mange som mulig. Problemet med ombruk er timing av leveranser. Om du skal bruke et donorbygg er du avhengig av å få materialer til rett tid. Om det er forsinkelser i leveransen av materialer fører det til forsinkelser i prosjektene. Det er en fordel å ha alt av ombruksmaterialer samlet på ett sted, men vi søker etter ombruksprosjekter i alle retninger. Det handler om å tørre å prøve og å lære underveis, sier han.

Stamnes forteller at selskapet har omtrent 400 leieforhold og at det er stor variasjon blant leietakerne.

– Det er primært vi som tar initiativet til å investere i solceller, varmepumper eller tiltak for energieffektivisering. Det er krevende å kommunisere med mange leietakere om komplekse tema. Vår erfaring er at det er få leietakere som forstår kompleksiteten i energiforbruk og ulike energikilder i næringsbygg. Det er lettere å samarbeide i bygg med en stor leietaker og lang leiekontrakt, enn i bygg med mange leietakere.

– Vi har en innkjøpsstrategi hvor vi har søkt forutsigbare energipriser og gjort sikringer i kraftmarkedet, noe som i det lange løp har vært fordelaktig for leietakerne. Vi har tatt ansvar for at leietakerne skal ha best mulige vilkår og forutsigbare kostnader. Det krever spisskompetanse og rådgivere som tenker strategisk på vegne av leietakerne.

– Vi har sett litt på nye typer leieavtaler, men ser at det passer best for store leietakere med lange leieforhold. I et flerbrukerbygg med mange leietakere fungerer det ikke. Vi har så vidt prøvd, men satser på å gjennomføre tiltak i egen regi. Alt handler om å ha fornøyde leietakere og vi prøver å være proaktive der vi kan med vårt utgangspunkt, sier han.

Stamnes peker på at det allerede finnes mye spennende teknologi, men at løsningene ofte ikke snakker sammen. 

– En av de store utfordringene er hvordan vi kan drive rasjonell datafangst på en strukturert måte og ta den videre til drift. Det finnes mange løsninger som løser enkelte problemer, men med datafangst fra mange løsninger risikerer man at det blir kaos. Vi som bestillere må derfor ha et bedre forhold til hvordan vi bestiller teknologien. Det innebærer blant annet å forstå hvordan vi kan samle data på en felles plattform. Det er den største utfordringen i dag. 

Eiendomsbransjen har ikke vært strukturert nok i forhold til datafangst, noe som har gjort det vanskelig å få løsningene til å fungere sammen.

Saken fortsetter under bildet:

– Det handler ikke bare om å bruke data som produseres i bygget, men også data fra byggefasen, regnskap, kunder og andre kilder. Det er først når vi kan koble sammen alle disse datakildene at man kan levere det riktige produktet for leietakerne. Den store utfordringen er at vi har veldig mange datakilder som ikke henger sammen. Vi prøver derfor å jobbe sammen med andre i bransjen for å finne ut hvordan vi kan gjøre det. Dessverre er det ingen leverandører som greier å levere slike totalløsninger i dag.

– Jeg tror dette vil ta tid. Eiendomsbransjen trenger påfyll av en annen type kompetanse. For vår del ser vi at vi trenger bedre bestillerkompetanse. Det handler om å forstå data, IT og prosesser på en annen måte. Vi må utfordre leverandørene og være en god bestiller for å få det riktige produktet, sier Stamnes.

Han forteller om store variasjoner i tekniske løsninger og styringssystemer i eiendomsporteføljen.

– Vi har gått fra å være en bransje som i prinsippet sender faktura til leietaker til å være en bransje som leverer et kunderettet totalprodukt. Vi har et helt annet syn på dette enn for bare 10 år siden. Når man oppfører et bygg skal det stå i 50 til 100 år, og vi lever i dag med beslutninger som ble tatt for mange titalls år siden. Da tenkte man ikke på at man skal drive med datafangst og andre tjenester i moderne bygg. Det fører til begrensninger på hva man kan gjøre i dag. Med en portefølje bestående av alt fra nybygg til bygg som er over 100 år er det naturligvis ulike løsninger. Selv om utviklingen går i riktig retning, vil det ta tid før vi har god datafangst fra alle byggene. 

– Dette er bakgrunnen for at vi jobber med utviklingen av et teknisk dashboard hvor vi samler teknisk data fra byggene i et felles toppsystem. Så langt har vi hentet inn data fra ulike SD-anlegg og over 10 forskjellige «stand-alone»-systemer. 

– Tanken er å ha et felles teknisk dashboard for hele porteføljen slik at vi kan styre alt på en effektiv måte for alle leietakerne. Dette er et langt løp, men vi er godt i gang, avslutter Stamnes.