– Tilstandsvurdering ved kjøp og salg av næringseiendommer er særdeles viktig for å sikre at det elektriske anlegget er i forskriftsmessig stand, sier daglig leder Jon Henrik Leere i Norsk Elektro - Kontroll AS. – Flere kjøper seg næringsbygg i mange millioner kroners klassen, uten noen form for kunnskap om den reelle tilstanden på elanlegget på eiendomsmassen. En næring som har hatt suksess med å implementere internkontroll er landbruket. – Her har internkontrollene hatt en meget positiv effekt med betydelig reduksjon i antall branner. I næringsbyggsammenheng er slike kontroller dessverre ofte stemoderlig behandlet. Det skyldes bl.a. manglende kunnskap om regelverket og internkontrollforskriftene som ble lansert i 1992. Fortsatt er det altfor mange som ikke gjennomfører internkontroller. De få som gjør det oppnår meget god effekt og klarer ofte å avdekke farlige forhold før uhell oppstår. Med termografering (temperaturmåling), klarer vi ofte raskt å avdekke potensiell brann, sier Leere. Han kan forteller at enkelte forsikringsselskap har redusert forsikringspremien til bønder som gjennomfører internkontroller, og i noe grad tilbyr selskap det samme også for annen næring. – Ofte er kostnadene til elkontroll innspart etter 1-2 års rabatt på forsikringen, mens kravet om internkontroll vil fra selskapenes side variere i risikogrupper fra 1 -3 og 5 års intervaller mellom hver kontroll. For eksempel vil et borettslag/sameie ha krav om 5 årlige kontroller, og får en god rabatt hvert år, forutsatt at alvorlige avvik er lukket.

 Mangel på internkontroller i næringsbygg

Bildet viser ulovlig høy temperatur på ledere etter feil i installasjon til et borettslag. Her utførte Norsk Elektro – Kontroll en tredjepartsvurdering etter en nyinstallasjon, som viste omfattende mangler og feil prosjektering av leveransen til dette borettslaget. Høyeste tillatte temperatur på disse lederne var 70 grader, og her er man oppe i 115°C, noe som på sikt vil føre til garantert brann.[/caption] Norge har ca 750 000 næringsbygg, dvs andre type bygg enn bolig og fritidseiendom der estimert maksimum 10 prosent har utført internkontroller av det elektriske anlegget. – I landbruket er mer enn 20 000 driftsanlegg kontrollert, noe som tilsvarer mer enn 50 prosent utførte kontroller. Landbrukssektoren er flinke til å avdekke feil og mangler på sine anlegg. – Vi må få til tilsvarende ordninger på næringseiendommer med både internkontroller og overvåkningssystem. Her ligger det milliardbeløp å spare i reduserte brannerstatninger, og senskader etter strømgjennomgang av mennesker og dyr, sier Leere, som ser at det nytter med slike kontroller.

Meld deg på ITBaktuelts ukentlige nyhetsbrev

Avkortning på forsikringsutbetaling

Forskrift om helse-, miljø og sikkerhet reguleres av åtte lover der brann- og elektrolovgivningen har en sentral plass. – Oppstår det brann eller noen får strømgjennomgang på grunn av manglende internkontroll, kan det medføre avkortning i forsikringsutbetalingen, sier Leere. Han mener norske myndigheter markedsfører elektroregelverket for dårlig. – I Sverige avdekkes det årlig 800 strømgjennomganger der skadeomfanget er så alvorlig at personene måtte på sykehus til observasjon. Skadeomfanget i Norge er ikke mindre. Arbeidsmiljømyndighetene opererer med 3000 årlige strømgjennomganger i Norge som burde hatt sykehusobservasjon for å unngå hjerteflimmer og andre potensielle skader. Dette er et forsømt område der man med enkle internkontrolltiltak kan avverge alvorlige uhell. Leere arbeider også med brannetterforskning, og ser at flere og flere får avkortning eller krav om erstatning pga manglende internkontrollsystem.

Bidrar til å redusere antall branner

Gårdeier har ansvaret med å gjennomføre internkontroller, men myndighetene bør i sterkere grad markedsføre dem. I landbrukssammenheng har forsikringsselskapene spilt en sentral rolle med å få bukt med branner. – I fjor var det kun tre branner med tap av dyr i norske fjøs. Det er det laveste tallet noen sinne, så lenge registrering har foregått. Forsikringsselskapenes forebyggende arbeid sparer dem for flere hundre millioner kroner i forsikringspremieutbetalinger. Når vi utfører internkontroller bruker vi termografikamera for å avdekke varmegang i sikringsskap. I tillegg sjekker vi en god del andre forhold som kan medføre farlige situasjoner, sier Leere. Norsk Elektro-Kontroll AS ønsker å snu denne trenden. – Som forsikringstaker er det viktig at man kjenner til forsikringsvilkårene. Jeg kjenner til flere gårdeiere/ kommuner som har fått avkortning på forsikringsutbetalingen på grunn av mangel på overspenningsvern med tordenværskader, sier Leere.

Usynlige kostnader

– Hvordan skal selger og kjøper forholde seg til det elektriske anlegget når næringseiendommer legges ut for salg? – Dessverre er det altfor få grundige tilstandsvurderinger av det elektriske anlegget ved kjøp og salg av næringseiendommer. De fleste forventer at anlegget er i orden, men vi har avdekket store og usynlige kostnader ved internkontroller. Vår konklusjon er at det elektriske anlegget må inngå som en del av avtalen ved salg av næringseiendommer. Ellers kan kjøper i etterkant få store overraskelser. Nylig foretok vi en internkontroll i et næringsbygg verdsatt til over 40 millioner kroner. Bygget ble tilbakelevert til eier etter at det var utleid en periode. Her ble det avdekket skader og mangler på det elektriske anlegget for flere millioner kroner, sier Leere. Han mener det er viktig med klare retningslinjer ved salg og kjøp av næringseiendommer. – Det er viktig å få en upartisk aktør til å kontrollere at det elektriske anlegget er i forskriftsmessig tilstand. Et viktig råd er å benytte kvalifiserte selskaper som er spesialister på internkontroll og eltakst.

Risikovurdering

Norsk Elektro – Kontroll AS har spesialisert seg på internkontroller og foretar risikovurdering sammen med kunde. –Vi foretar først en risikovurdering der vi avdekker kundens behov og største svakheter, hvorpå vi foreslår en forebyggingsplan med bl.a. å avdekke brannfeller, fare for strømgjennomganger og funksjonssikkerhet. Nylig oppsto det en skolebrann med skader på over 5 millioner kroner. Her manglet kommunen internkontrollrutiner i tillegg til dårlig utført elektroarbeid. Kommunen fikk hele kostnaden med skaden, da de fint kunne ha avverget situasjonen med et fungerende internkontrollsystem inkludert termogarfering, sier Leere til slutt.

Meld deg på ITBaktuelts ukentlige nyhetsbrev

Hvor er El-installasjonsbransjen med bygningsautomatisering i boliger?

Svein Harald Larsen, fagsjef kompetanse i Nelfo.[/caption]