Eiendomsbransjen har de siste årene surfet på en digitaliseringsbølge på samme måte som mange andre områder i samfunnet. BIM, IoT, droner, VR og AR er teknologi, også kalt «proptech», som får stadig større innflytelse på hvordan bygg oppføres og driftes. Avantor har lenge vært i forkanten av den teknologiske utviklingen og mener bransjen må tenke annerledes for å høste fruktene av ny teknologi.
Vi har jobbet med teknologiutvikling på eiendom i alle år og er ikke spesielt opptatt av «proptech» i seg selv. Allikevel er den teknologiske utviklingen i byggenæringen blitt forsterket som følge av den generelle digitaliseringen av samfunnet. Vi ser blant annet at tradisjonelle IT-selskaper kaster seg på bølgen av digitalisering i byggenæringen. Som eiendomsforvaltere følger vi med på hva som fungerer av teknologi og hva som faktisk gir bedre funksjonalitet i byggene, sier Roy Frivoll, administrerende direktør i Avantor Eiendomsforvaltning.
Frivoll er styremedlem i Grønn Byggallianse og jobber til daglig med forvaltningen av mer enn 250.000 kvm eiendom, blant annet i Nydalen. Avantor har gjennom årene utviklet mer enn 600.000 kvm med næringslokaler.
Fra proprietære til åpne løsninger
Han forteller at en av driverne for utviklingen er overgangen fra proprietære til åpne tekniske løsninger.
Adgangskontroll, SD-systemer og andre styringssystemer har tidligere vært proprietære. Nå blir slike systemer integrert med åpne protokoller, og gir oss helt andre muligheter til å ta i bruk teknologien. Om du ser på IoT og droner kan slik teknologi være svaret på ulike utfordringer innen eiendomsforvaltning. Et eksempel er bruk av droner med varmekamera for å finne lekkasjer på tak. Slik teknologi krever nye måter å tenke på og er veldig spennende å jobbe med, sier han.
Han har sett hvordan teknologien har tilrettelagt for økt samarbeid mellom tekniske fag og områder.
Saken fortsetter under bildet:
Vertikal Nydalen skal bli et av Nydalens mest spektakulære bygg.Prosjektet tar i bruk nyskapende miljøteknologi og blir det første kombinasjons-bygget i Norge med naturlig klimatisering. Avantor har engasjert Snøhetta og Skanska i dette prosjektet.[/caption]
Utviklingen har gjort at vi i dag kan bruke enheter på flere områder. Sensorer som tidligere bare var tilknyttet et SD-anlegg kan i dag brukes til å presentere data på inneklima for leietakere. Teknologien gjør det mulig å bruke tekniske enheter og data på tvers av systemer og på forskjellige bruksområder.
Det blir også enklere å konvertere og endre tekniske systemer. Med proprietære systemer var man låst til løsningen gjennom hele dens levetid, ofte opp til 20 år, før man kunne oppgradere. I dag går oppdateringer sømløst og gjør at man kan ta i bruk ny teknologi mye raskere, sier han.
Setter funksjonalitet før teknologi
Frivoll mener at det blir viktigere å prioritere funksjonalitet før man velger teknologi.
Jeg har hatt besøk av mange på kontoret som vil demonstrere egenutviklet sensorteknologi. Da må jeg forklare de at jeg ikke er interessert i sensorene isolert sett, og henviser de videre til tekniske leverandører. For oss er det derimot viktig at sensorene er en del av et større system. Vi er ikke interessert og kjøper ikke enkelte sensorer, men systemene og funksjonaliteten.
Selv om teknologien er kommet langt, er ikke etterspørselen veldig stor hos leietakerne. Om leietakere har et konkret behov letter vi etter den beste løsningen vi tror kan være egnet. Nå kommer droner som kan vaske fasader, noe som er interessant der man ikke kommer frem med lift. Vi er igjen ikke interessert i selve dronen, men hva den kan gjøre.
I mange tilfeller er det vi som eiere eller forvaltere som ønsker å forenkle driften eller endre på noe. Et eksempel er overgangen fra nøkkelkort til mobile adgangsløsninger. Adgangskontrollsystemer var også proprietære, men nå finnes slike løsninger for mobiltelefoner. Hvilken teknologi som ligger bak er ikke så viktig, så lenge funksjonalitet og sikkerhet er bra nok, sier han.
Store investeringer og høy usikkerhet
Frivoll forteller at en av de største utfordringene er å danne seg et bilde av hvilken teknologi og hvilke aktører som vil overleve.
Om vi skal bytte og integrere alle adgangssystemene er det et stort teknisk og økonomisk valg som vil følge oss i lang tid. I slike tilfeller blir det ekstra viktig å vurdere hvilken teknologi og hvilke aktører som overlever. Det handler om å være tidlig ute med å forstå hva som blir bransjestandard, og historien har vist at det ikke alltid er den beste teknologien eller aktøren som vinner på sikt.
Ladere for elbiler er noe mange har et forhold til i dag. For noen få år siden var det ramaskrik etter elbilladere og vi investerte i en mengde slike ladere. Men på grunn av effektbelastningen på strømnettet gikk det ikke lang tid før laderne måtte ha lastutjevnere, oppkobling til internett, baksystemer, og aktører som kan håndtere dataene. I løpet av fem år måtte vi bytte ut laderne på grunn av den raske teknologiske utviklingen. Dette er enda et eksempel på hvor vanskelig det er å velge ny teknologi, spesielt i en tidligfase.
Vi er også opptatt av å bruke elektroniske systemer for kommunikasjon med kunder og partnere. Digitaliseringen er et middel for å effektivisere samhandlingen med alle interessene rundt oss. Takket være utviklingen er nå det vi tidligere måtte søke om på papir, tilgjengelig digitalt. Totalt sett har dette ført til en avbyråkratisering av eiendomsbransjen, sier han.
Egen forskning
Han peker på Vertikal Nydalen som et innovativt prosjekt som løfter frem både bærekraft og ny teknologi på en spennende måte.
Vi har engasjert de flinkeste i Norge for å se på ulike løsninger for bærekraft. Et av prosjektene ser på en glassfasade som reguleres etter sollyset, på samme måte som Polaroid-briller. Vi mener fasade, design og arkitektur også kan spille en viktig rolle, og er opptatt av å dele kunnskapen i håp om at vi kan gjøre noe bra for miljøet.
Han tror vi bare har sett begynnelsen av det teknologiske skiftet byggebransjen står overfor.
Under pandemien så vi hvordan utstrakt bruk av hjemmekontor endret bruken av kontorlokaler. Vi ser andre måter å jobbe på, noe som gjør at utformingen av eiendommer også blir annerledes. Samtidig ser vi at krav til bærekraft gjør at vi må bygge og rehabilitere på helt nye måter. Nå bygger vi slik at vi enkelt kan tilpasse lokalene til nye leietakere og gjenbruker materialer i mye større grad. Bygg- og eiendomsbransjen står foran store endringer som følge av teknologisk utvikling og nye krav til bærekraft. En eiendom er ikke en lengre bare en eiendom, avslutter Frivoll.
Vertikal Nydalen skal bli et av Nydalens mest spektakulære bygg.Prosjektet tar i bruk nyskapende miljøteknologi og blir det første kombinasjons-bygget i Norge med naturlig klimatisering. Avantor har engasjert Snøhetta og Skanska i dette prosjektet.[/caption]
Utviklingen har gjort at vi i dag kan bruke enheter på flere områder. Sensorer som tidligere bare var tilknyttet et SD-anlegg kan i dag brukes til å presentere data på inneklima for leietakere. Teknologien gjør det mulig å bruke tekniske enheter og data på tvers av systemer og på forskjellige bruksområder.
Det blir også enklere å konvertere og endre tekniske systemer. Med proprietære systemer var man låst til løsningen gjennom hele dens levetid, ofte opp til 20 år, før man kunne oppgradere. I dag går oppdateringer sømløst og gjør at man kan ta i bruk ny teknologi mye raskere, sier han.
Setter funksjonalitet før teknologi
Frivoll mener at det blir viktigere å prioritere funksjonalitet før man velger teknologi.
Jeg har hatt besøk av mange på kontoret som vil demonstrere egenutviklet sensorteknologi. Da må jeg forklare de at jeg ikke er interessert i sensorene isolert sett, og henviser de videre til tekniske leverandører. For oss er det derimot viktig at sensorene er en del av et større system. Vi er ikke interessert og kjøper ikke enkelte sensorer, men systemene og funksjonaliteten.
Selv om teknologien er kommet langt, er ikke etterspørselen veldig stor hos leietakerne. Om leietakere har et konkret behov letter vi etter den beste løsningen vi tror kan være egnet. Nå kommer droner som kan vaske fasader, noe som er interessant der man ikke kommer frem med lift. Vi er igjen ikke interessert i selve dronen, men hva den kan gjøre.
I mange tilfeller er det vi som eiere eller forvaltere som ønsker å forenkle driften eller endre på noe. Et eksempel er overgangen fra nøkkelkort til mobile adgangsløsninger. Adgangskontrollsystemer var også proprietære, men nå finnes slike løsninger for mobiltelefoner. Hvilken teknologi som ligger bak er ikke så viktig, så lenge funksjonalitet og sikkerhet er bra nok, sier han.
Store investeringer og høy usikkerhet
Frivoll forteller at en av de største utfordringene er å danne seg et bilde av hvilken teknologi og hvilke aktører som vil overleve.
Om vi skal bytte og integrere alle adgangssystemene er det et stort teknisk og økonomisk valg som vil følge oss i lang tid. I slike tilfeller blir det ekstra viktig å vurdere hvilken teknologi og hvilke aktører som overlever. Det handler om å være tidlig ute med å forstå hva som blir bransjestandard, og historien har vist at det ikke alltid er den beste teknologien eller aktøren som vinner på sikt.
Ladere for elbiler er noe mange har et forhold til i dag. For noen få år siden var det ramaskrik etter elbilladere og vi investerte i en mengde slike ladere. Men på grunn av effektbelastningen på strømnettet gikk det ikke lang tid før laderne måtte ha lastutjevnere, oppkobling til internett, baksystemer, og aktører som kan håndtere dataene. I løpet av fem år måtte vi bytte ut laderne på grunn av den raske teknologiske utviklingen. Dette er enda et eksempel på hvor vanskelig det er å velge ny teknologi, spesielt i en tidligfase.
Vi er også opptatt av å bruke elektroniske systemer for kommunikasjon med kunder og partnere. Digitaliseringen er et middel for å effektivisere samhandlingen med alle interessene rundt oss. Takket være utviklingen er nå det vi tidligere måtte søke om på papir, tilgjengelig digitalt. Totalt sett har dette ført til en avbyråkratisering av eiendomsbransjen, sier han.
Egen forskning
Han peker på Vertikal Nydalen som et innovativt prosjekt som løfter frem både bærekraft og ny teknologi på en spennende måte.
Vi har engasjert de flinkeste i Norge for å se på ulike løsninger for bærekraft. Et av prosjektene ser på en glassfasade som reguleres etter sollyset, på samme måte som Polaroid-briller. Vi mener fasade, design og arkitektur også kan spille en viktig rolle, og er opptatt av å dele kunnskapen i håp om at vi kan gjøre noe bra for miljøet.
Han tror vi bare har sett begynnelsen av det teknologiske skiftet byggebransjen står overfor.
Under pandemien så vi hvordan utstrakt bruk av hjemmekontor endret bruken av kontorlokaler. Vi ser andre måter å jobbe på, noe som gjør at utformingen av eiendommer også blir annerledes. Samtidig ser vi at krav til bærekraft gjør at vi må bygge og rehabilitere på helt nye måter. Nå bygger vi slik at vi enkelt kan tilpasse lokalene til nye leietakere og gjenbruker materialer i mye større grad. Bygg- og eiendomsbransjen står foran store endringer som følge av teknologisk utvikling og nye krav til bærekraft. En eiendom er ikke en lengre bare en eiendom, avslutter Frivoll.
