Etterlyser større teknologisk endringsvilje i offentlige byggeprosjekter

– Historien til Skarpe bygger på lang erfaring med komplekse byggeprosjekter. Det vanskeligste vi har gjort er å bygge sykehus, noe det bare er noen få mennesker som har gjort i Norge. Om du ser på de siste nye sykehusene bruker disse mye avansert teknologi, både for brukerne og for driften. Vi har også jobbet med flyplasser hvor det er mange avanserte bakenforliggende systemer som er kritiske for driften. Vi har jobbet med avanserte bygg i over 20 år. 
Erfaringen med slike bygg har gjort oss i stand til å se hvordan vi kan bruke kompetansen i andre typer bygg, eksempelvis neste generasjon nærings- og kontorbygg. Utviklingen drives mye av bærekraftsmål, men ender dessverre til syvende og sist i penger. Mange ser fortsatt på sluttsummen av byggekostnadene, og ikke på livssykluskostnaden. Det er en standard problemstilling mange har, fordi det er forskjellige budsjetter og ingen tar det totale eierskapet, sier Reinertsen Landero.

– Jeg tror dette er i endring fordi de som skal finansiere byggene ikke bare vil vurdere hvor bygget ligger og byggekostnadene, men også hvor teknologisk avansert, bærekraftig og tilrettelagt det er for fremtiden. Slike bygg vil ha en helt annen verdi på mange måter sammenlignet med andre tradisjonelle bygg i samme område, sier han.

Han mener bærekraftige bygg er avhengig av teknologiske løsninger som gir verdi.

–  Dette handler om nytte for brukerne og verdi for eiere, men det er vanskelig å sette verdi om vi ikke lager et «regnestykke» basert på byggets levetid. Det går an å beregne hva investeringen vil gi av gevinst, men det er dessverre veldig få som gjør det, enten det er offentlig eller privat. Det finnes teknologi i dag som kan redusere energiforbruket med 20 til 50 prosent uten at den blir brukt eller vurdert inn i nye byggeprosjekter. Det er synd for miljøet og samfunnet at det ikke gjøres.

Har bransjen vegring for ny teknologi?
– Det er ikke bare en vegring, men en klar sperre i bransjen til å tenke eller vurdere nytt. Man gjør det man har gjort før fordi man kjenner løsningene.  Den største utfordringen, både for byggherre og entreprenør, er vilje og evne til endring. Om du ser på IT-bransjen har de hatt konstante endringer siden 80-tallet. Hvorfor ikke lære mer av andre? 

– Det er to ting som forårsaker dette. Det ene er manglende kompetanse og det andre er at det ikke er noen opplagte drivere. Den eneste driveren som gir litt effekt, er kravene til bærekraft og at flere har et forhold til hva som er bærekraftig. Det kommer også nye EU-regulativer som gjør at man må begynne å bruke teknologi, om man vil det eller ei. Da blir det tvang, i stedet for at det blir drevet av egen motivasjon.

Du høres pessimistisk ut?
– Ja, jeg er litt pessimistisk. I dag har vi leiekontrakter der alle driftsutgifter løftes over på leietaker fra gårdeier. Hvorfor skal gårdeier investere penger for å redusere driftsutgifter med slike avtaler. Det interessante er at det stort sett bare er i Norge vi har slike leieavtaler. Om du ser til Sverige bruker de leieavtaler hvor energi er inkludert. Da blir gårdeier mer interessert i tiltak som får ned driftskostnadene.

– Det må finnes en mulighet for å lage en avtale mellom gårdeier og leietaker hvor man deler på utgifter og gevinster. Det viktigste må være å få ned kostnadene samtidig som man får bygget mer bærekraftig. Da blir det også mer verdifullt. Dette er egentlig et veldig enkelt regnestykke, men det er veldig få som virkelig tar tak i det, sier han.

Reinertsen Landero mener slike leieavtaler ikke trenger å være så vanskelig. 

– Man må gjøre de tiltakene som er mulig og dele på kostnadene og besparelsene. En leietaker vil ofte si at de ikke er interessert om leieavtalen eksempelvis går ut neste år, så det er noen utfordringer. Det kan være en av grunnene til at gårdeier ikke gjør det som hadde gavnet alle.

– Om du ser på offentlig sektor som eier byggene selv er de ofte de dårligste. Da tenker jeg også på skoler, svømmehaller og andre type bygg enn bare kontorer. Stort sett kreves det en investering for å få en gevinst. Det er lettere å få penger over driftsbudsjettet enn å få penger til å investere i noe som gir besparelser frem i tid. Offentlig sektor har mange bygg og bruker masse energi. Samtidig får de ikke mulighet til å investere i teknologi som gir besparelser over tid. Om man har en tidslinje som ser på hele byggets levetid vil det gi helt andre muligheter. Årsaken til dette er en kombinasjon av at man ikke legger til rette, og at bestiller ikke har kunnskap eller motivasjon til å finne gode tekniske løsninger.

Han peker på medarbeideres trivsel som en viktig faktor for å dele investeringskostnader.

– Det finnes gode rapporter som viser at virksomheter med ansatte som trives på jobb har mye bedre resultater enn andre. Ingen trives på jobb om det er for kaldt eller for varmt, dårlig med dagslys, heisen står eller det er dårlig renholdt. De som trives på jobb, produserer og leverer mye bedre resultater og leietaker er villig til å betale mer husleie om lokalene er med på å bygge virksomhetens kultur og omdømme, sier han.

Han peker allikevel på teknologisk avanserte byggeprosjekter som fungerer godt. 

– Jeg har fått mulighet til å se hva som er gjort i Via Vika rehabiliteringen i Oslo hvor de bruker teknologi på en fornuftig måte. De har innført noen gode løsninger og tenker fornuftig. Nå blir det spennende når de begynner å måle effekten og resultatene.  De har leietakere som etterspør fakta og dokumentasjon på energibesparelser og andre bærekraftsmål allerede. Det skal bli spennende å se hva store eiendomsbesittere forholder seg til disse kravene i fremtiden.

– Det er også andre områder hvor det gjøres mye riktig. Sykehusbygg er et eksempel på en organisasjon som er dyktige på teknologi i bygg. Jeg skulle gjerne sett andre aktører tenke på samme måte. Vi trenger en mal og veileder for hvordan man bruker teknologi i bygg, spesielt der det skal driftes senere. Jeg har ennå ikke sett standarder eller maler for hvordan man tenker innføring av proptech og teknologi i offentlige eller private byggeprosjekter.

Hvem skulle lagd slike veiledere eller standarder? 
– Om du ser på privat sektor mener jeg Eiendom Norge burde ha en formening om dette. Jeg mener også det burde være en veileder for alle offentlige bygg, enten det er i stat eller kommune. Om du bygger et nytt kontorbygg, universitetsbygg eller et annet offentlig bygg burde det være en standard og definerte krav på teknologien i byggene. Slike standarder må komme fra noen som forstår seg på teknologi, men det er ikke alltid like lett å omforene den med byggenæringen. Sykehusbygg klarer det, hvorfor kan ikke resten av byggenæringen klare det, spør han.
 

Reinertsen Landero mener veiledere og guider blir enda viktigere når man vet mange sliter med å navigere i jungelen av proptech. 

– Jeg treffer stadig folk som spør meg hva jeg anbefaler av teknologi. Jeg anbefaler aldri noen å kjøpe et produkt som ser fint ut på slides. Det handler om å velge teknologi man vet virker, og at den gir verdi i form av besparelser eller ny funksjonalitet for brukerne. Om teknologien ikke gir verdi har den ingen hensikt.

– Mange sier at ny teknologi er usikkert. Det er helt riktig, man skal ikke innføre ny teknologi som skaper usikkerhet, men investere i teknologi som gir sikkerhet og kontroll. Vi har greid det i IT-bransjen i titalls år. Jeg forstår ikke hvorfor man ikke kan gjøre det samme i byggenæringen.

Begynner ikke proptech å modnes?
– En del av proptech begynner å forholde seg til standarder og det går i riktig retning. Om noen kommer med en proprietær løsning i dag kan den være vel og bra for å løse en enkel oppgave. Men med en gang teknologien skal integreres med andre løsninger oppstår det ofte problemer. En annen ting er å ha kunnskap om hva som passer best i det enkelte bygget. Der er ofte verken byggherre eller entreprenør gode nok på å gjøre vurderingene selv. Det er ikke rart, siden det ikke er deres fag. Det er veldig sjeldent jeg møter et eiendomsselskap som besitter spisskompetanse og god teknologiforståelse i egen organisasjon.

Hvordan tror du markedet for proptech vil utvikles videre?
– Leverandørene vil stadig utvikle bedre og mer lønnsomme løsninger. Brukerne kommer til å bli mer kravstore og leietakerne vil se på byggets beskaffenhet i større grad enn beliggenhet. Det som vil drive utviklingen videre er kravene til rapportering på bærekraft og sikkerhet, noe de fleste ikke har ikke mulighet til i dag. Brukernes forventninger til nye miljøkrav og funksjonalitet vil til sammen endre hvordan man drifter og forvalter byggene. 

– Bransjen har dårlig tid og mange vet fortsatt ikke hvor de skal begynne, avslutter Reinertsen Landero.