Leietakernes krav til sine lokaler

Han påpeker at tekniske anlegg og løsninger som før var forbeholdt signalbygg og bygg med svært høy standard er nå blitt forventet minimumsstandard.

-Det er likevel ikke tilstrekkelig å ha god teknisk standard på papiret. De tekniske anleggene knyttet til ventilasjon, varme, kjøling, lys, solavskjerming etc må også fungere i praksis og være intuitive og brukervennlige, sier han til ITBaktuelt.

Pilgaard mener at å få til dette krever at byggherren setter fokus på ITB fra kravspesifikasjon til ferdig testede og velfungerende anlegg.

-ITB bidrar til å gjøre visjoner til virkelighet, poengterer han.

-Enkelte byggeiere er etter eget sigende lite eksponert mot økte krav fra leietakere fordi de har utleide arealer på lange kontrakter. Dette er likevel kun en midlertidig trøst. Mens mange leiekontrakter tidligere ble inngått for lange perioder, ofte mellom 15 og 25 år, blir flere av dagens leiekontrakter i større grad inngått for kortere perioder, gjerne mellom 5 og 10 år. Risikoen ved å ha et dårlig og utdatert teknisk anlegg er derfor betydelig større enn tidligere, påpeker Erik Pilgaard.

Han opplever at noen byggeiere er motvillige mot å investere i rehabilitering av tekniske anlegg fordi de mener at leietakerne ikke er villige til å betale ekstra for slike investeringer.

-Selv om dette skulle være riktig er det bare en liten del av helheten, sier han.

-Manglende investeringer i tekniske anlegg øker risikoen for ledighet, ekstraordinært vedlikehold og økte rehabiliterings- og tilpasningskostnader ved endt leieperiode. Økt risiko gir lavere verdi på bygget og byggeiere bør derfor ha fokus på hele bildet når de vurderer oppgradering/rehabilitering av tekniske anlegg, mener daglig leder i Integra.

-I noen tilfeller er byggherren usikker på leietakernes krav og forventninger. Dette fører til at det velges minimumsløsninger som skal være forberedt for oppgradering i etterkant dersom leietaker etterspør det. For å lykkes med en slik modell er det helt essensielt å trekke inn en ITB-ansvarlig. På den måten sikres byggeier og leietaker at anlegg, grensesnitt og oppbygging faktisk lar seg oppgradere i etterkant.

-Dagens leietakere stiller i økende grad konkrete krav til blant annet energibruk. Flere offentlige og private leietakere har signalisert at de i fremtiden kun vil leie hos byggeiere som oppfyller visse minimumskrav knyttet til blant annet energimerket eller byggklassifiseringssystemer som BREEAM. Byggherrer som ønsker å kunne leie ut til det offentlige og store profilerte private selskaper vil derfor bli tvunget til å investere i effektive, styrbare og integrerte tekniske anlegg, påpeker Erik Pilgaard.

Han sier at samtidig som moderne integrert teknisk anlegg er en forutsetning for å lykkes med grønne bygg, så er det også en forutsetning for å kunne tilby den helt ordinære standarden og funksjonaliteten moderne leietakere i dag etterspør.

-I følge flere store eiendomsaktører skyldes nesten 100 prosent av leietakernes klager knyttet til inneklima, at det var for lav eller for høy temperatur. Bygg der varme, kjøling og ventilasjon ikke er godt integrert, inviterer til klager fra leietakere. Når en i tillegg vet at godt inneklima gir dokumenterte produktivitetseffekter, så sier det seg selv at moderne, effektive og integrerte tekniske anlegg ikke lenger er noe en bør ha, men noe en må ha, er Pilgaards medling til eiendomsforvaltere.

-Når kravene fra leietakerne blir strengere, opplever mange byggeiere at bruken av byggene er i endring, blant annet i forbindelse med økt bruk av fleksitid gjør at belastningen i bygget er svært variabel over døgnet, uken og året.

-Videre at åpent kontorlandskap gjør det vanskeligere å regulere behovet etter belastningen.

-Også økt driftstid – før var matbutikken åpen fra 9-17, mens den nå er åpen fra 7-23, påpeker han.

Pilgaard viser også til det han kaller T-skjortegenerasjonen.

-Forventninger til stabilt og jevnt inneklima uavhengig av utetemperaturen. En moderne leietaker forventer å kunne gå i samme klær, gjerne ei t-skjorte, uavhengig av om det er 20 pluss eller minus ute.

-Utstrakt bruk av glass gir termiske utfordringer både knyttet til oppvarming, herunder kald stråling fra vinduer, gir behov for økt lufttemperatur og kjøling  som påvirkes av stor solbelastning.

-Byggeiere som skal tilfredsstille leietakernes krav til komfort og energieffektivitet innenfor disse rammene, må ha styrbare moderne og godt integrerte teknisk anlegg, konkluderer Erik Pilgaard, daglig leder i Integra.