Samtidig er det press på driftsteamet for å holde vedlikeholdskostnadene lave, både når det gjelder investeringer og arbeidstimer.

I mange næringsbygg er leietakeren vanligvis bare til stede deler av tiden. En skole eller et kontor vil først og fremst være opptatt på dagtid, mens et teater eller en kino har kanskje primært besøkende om kvelden.

-  Vi opplever interessen som voksende: de største og mest profesjonelle eiendomsselskapene var på oss med en gang, og var raske med både å regne besparelser og deretter utvide, forteller Ole Johan A. Bjerke, daglig leder i Soundsensing. 

Bilde til venstre: Soundsensing appen/dasbhoardet.

- Nå ser vi at også de mer tradisjonelle, mindre eiendomsselskapene tar kontakt. Jeg tror det er naturlig at de litt mindre gjerne sitter stille i båten og lar andre, mer profesjonelle aktører teste ut nye produkter og “gå god for dem” før de selv begynner å ta i bruk innovative løsninger, sier han. 

For å drifte bygningen på en energieffektiv måte er det avgjørende å sikre at ventilasjons-, varme- og kjølesystemer (HVAC) bare kjører når bygningen er i bruk. Noen svært moderne bygninger bruker behovsstyrt kontroll, men den mest utbredte tilnærmingen er fortsatt tidsbasert planlegging, påpeker Bjerke.

-  Oslobygg og Oslo Vann- og avløp er konkrete prosjekter i stor skala vi jobber med. Og vi har noen større pilot-prosjekter i utlandet. Men vi har prosjekter med kunder hele veien, som hovedsakelig går på å utvide bruken av løsningen vår i deres porteføljer, og onboarde – “velkommen ombord” til nye vaktmestere og driftssjefer, eller integrering av nye FDV systemer, forteller han. 

Er anlegget av eller på til rett tid? 

- De vanligste konsekvensene av uoppdagede tidsplanfeil er misfornøyde leietakere og bortkastede ressurser, minner Bjerke om.

Når utstyret er av når det burde være på, kan det ikke oppfylle sin tiltenkte funksjon for leietakerne. Når det gjelder et ventilasjonsanlegg, betyr det dårlig inneluftkvalitet, med CO2 og romtemperaturer som når uakseptable nivåer.

Dersom situasjonen blir så ille at leietakeren må rapportere problemet for at det skal fikses, er skaden allerede skjedd: De føler at driftsteamet har sviktet. Hvis slike hendelser skjer flere ganger eller kombineres med andre feil (reelle eller opplevde), vil det føre til dårlig leietakertilfredshet, noe som øker risikoen for at de forlater kontrakten.

- Hvis utstyret er på når det burde være av, forårsaker det unødvendige kostnader ved å være i drift uten grunn. Energikostnadene til ventilasjons-, kjøle- og varmesystemer utgjør ofte en betydelig del av de samlede driftskostnadene til en bygning. Systemer som går på overtid, kan lett bli en betydelig ekstrakostnad.

Bilde til venstre: Sensor på en viftemotor inne i et ventilasjonsanlegg.

Det er også større fare for at utstyret svikter mens det er i drift, og det vil ta lengre tid å oppdage utstyrssvikt utenfor bygningens brukstid. Dette betyr at systemer som kjører utenfor en tidsplan, har høyere risiko for å utvikle alvorlige problemer. Et eksempel kan være en vannlekkasje som ikke oppdages på mange timer.

Med et automatisert tilstandsovervåkingssystem på plass kan problemer med tidsplanen (dvs. utstyr som kjører når det ikke skal) fanges opp automatisk i løpet av få timer. Det gir driftsteamet tid til enten å løse problemet før leietakeren opplever et problem, eller varsle leietakeren om at de er klar over problemet og har begynt å løse det. 

- Leietakeren får en følelse av at de blir tatt godt vare på, i stedet for å klage seg imellom over uoppdagede feil. Det forhindrer også at utstyr går unødvendig i lange perioder - noe som sparer energi og penger, understreker Bjerke. 

Han viser til at kunstig intelligens (maskinlæring) - AI - lytter etter feil og systemet har en 30-dagers kalibreringsperiode. Algoritmene plukker ut uregelmessigheter delvis ved å kjenne til de normale mønstrene i rommet.

- Prediktiv feildeteksjon handler i bunn og grunn om å være et skritt foran de tekniske feilene: Ved å lytte til maskinene kan du oppdage tegn på kommende problemer, og du kan ta proaktive, planlagte og kostnadseffektive tiltak.

-   Av de første 27 pilotene vi kjørte med kunder, valgte 26 å skalere opp bruken etter endt pilot. Soundsensing koster penger, men vi er opptatt av at kunden raskt skal finne ut at det smaker mer enn det koster — og vi har et konkret mål om at du skal spare inn investeringskostnaden for å komme i gang allerede i løpet av de første 12 månedene, sier Ole Johan A. Bjerke.

Tre steg frem til drift

‍Soundsensings første steg er installering av lyd- og vibrasjonssensorer på det tekniske anlegget: Lydsensoren fanger det generelle lydbildet i rommet, mens vibrasjonssensorene monteres på nøkkelkomponenter som vifter, sirkulasjonspumper, motorer og kompressorer. Sensorene og systemet er utstyrsagnostisk, som betyr at det fungerer på alle produsenter, alle modeller, nye som gamle, og med eller uten SD-anlegg. 

Bilde til ventre: Kontroll av en installasjon i en tilluftsvifte.

Deretter vil dataene analyseres av Soundsensing ved hjelp av maskinlæring: Dataene sendes via kablet internett eller 4/5G opp i Soundsensings sky. Det tar ca. 4 uker fra installasjon til Soundsensing har lært utstyret å kjenne. Algoritmene vil deretter lete kontinuerlig etter uønskede endringer og avvik vi vet er forbundet med kommende feil og svikt. 

Til slutt får driftstjenesten kontroll og kan oppdage kommende teknisk svikt varsles driftstjenesten på e-post, og proaktive tiltak kan iverksettes. Driftstjenesten har også oversikt over tilstanden på alle sine monitorerte komponenter, i alle sine tekniske rom. Fordelen med denne modellen er at Soundsensing kan tas i bruk umiddelbart, på hvilket som helst bygg, uten behov for integrasjon med eller avhengighet av annen infrastruktur i bygget.

Soundsensing er et norsk selskap som spesialiserer seg på lyd- og vibrasjonsbasert prediktiv avviksdeteksjon i tekniske anlegg.

-  Vi har kunder over hele fjøla — fra Oslobygg og statlige aktører som Statsbygg til sykehus og små lokale, familieeide bedrifter med bare noen få bygg. Felles for dem er at de har kontroll på egen drift og kostnader, og raskt kan merke effektene av kostnadsbesparende tiltak. Når behovet for kutt øker, søker bedriftene seg til de som kan levere de mest pålitelige og gjennomprøvde nye løsningene, og da hører de gjerne om oss, sier Ole Johan A. Bjerke til slutt.