- Mange krav til hvordan vi bygger, men få krav til drift

- Det vi ser tydelig nå, er stadig kortere leieavtaler. Leietakerne ønsker og krever større fleksibilitet.

- Og så kommer dette som jeg mener påvirker et leieforhold mest; leietakerne vil ha mer innsyn i byggets driftstall. Tidligere har felleskostnadene gått litt under radaren, fordi det har vært 5-10 prosent av den totale leiesummen.  Men nå stiger fellesutgiftene drastisk blant annet som følge av kraftprisen. Leietakerne ønsker derfor i større grad innsyn i hva dette er, sier Even Stenvaag Leira.

- De som jobber i bygget eller i eiendommen er blitt mere opptatt av å holde til i et grønt bygg. Da må det gjøres tiltak for å unngå sløsing og tap av leieinntekter. Fokus på bærekraft vil jo gi tøffere krav til de som leier ut.

Så ser vi at bærekraft og digitalisering henger tett sammen, og vi ser nå at leietagere og gårdeiere i større og større grad får tilgang på dataene. Ved egne apper knyttet til byggene vil leietakerne kanskje kunne se «hvor mye energi brukte bygget da jeg var innom i dag»

- Betyr dette at leietakerne blir mer opptatt av at bygget styres på en økonomisk måte?

- Ja. Leietakerne ønsker mer påvirkning. Og da er byggdrifteren i 1. linja. Mange leietakere har også krav om å rapportere forbruket sitt videre til andre.

- Dette gir derfor nye krav til de som eier byggene ved at leietakerne skal rapportere dataene på bygget. Hvis man kommer uheldig ut der, så kan byggeier fort miste en leietaker, dersom det som er bygget ikke er optimalisert.

Åpenhetsloven kom 1. juni i 2022, men den er ikke godt kjent.

- Loven stiller krav til at alt av innkjøp og drift er hjemlet i grunnleggende menneskerettigheter og fokuserer på å behandle folk likeverdig. Dette skal også sikre allmenheten mulighet for innsyn i virksomheten. Loven er viktig, presiserer Steenvaag Leira.

Han peker også på GDPR direktivet som ikke gjør leieforholdene enklere for mange eiendomsselskaper og leietakere. I mye større grad må de eie sine egne data og være bevist rollen som databehandlere.

- Dette kurser vi folk i nå, både om sikkerhetsloven, krav til åpenhet osv, slik at de som blir berørt får litt mer innblikk i det komplekse landskapet.

- Er det slutt på den gamle vaktmesteren som rusler rundt med skrutrekkeren?

- Den gamle vaktmesteren vil kanskje ha en servicerolle. Moderne bygg må også ha noen som er tydelig på fagansvar og hvem som eier dataene.

- Hvordan får man fagansvar?

Bilde: Undervisning ved hos Eiendomsfag innen teknologisk styring av eiendom.

- Nå har jo bransjen tatt grep for et eget fagbrev. Det tror jeg er en god start. Og så etterutdanner vi og sertifiserer ressurser som jobber med eiendomsdrift, slik at de blir seg bevisst de de ulike myndighetskravene. Alt går på kompetanseheving. Den faggruppen i bygg- og eiendomssektoren som trenger mest opplæring nå er eiendomsdrift. De har fokusert mye på de tekniske sidene ved inneklima de siste år, men nå kommer så mye mer. Inneklima blir nå ofte styrt av tilstedeværelse.

- Men, sier han, nå ønsker byggeiere å vite hvem som er til stede i bygget for å kunne optimalisere. Det er ikke kun ønske om å vite hvor mange som er der, men man vil vite hvem som er i bygget, hvilken avdeling jobber de på, når kom og gikk de, osv. Og da begynner det å bli komplisert. Vet man når en person går i kantina, så kan man også optimalisere kantinedriften. Altså; man får et «virkelighetsbilde» av hvor mange som til enhver tid sitter i kantina. Alt dette er fullt mulig å få data på og styre etter, men det krever som sagt at regelverkene følges.

Stenvaag Leira forklarer at for eksempel store bygg i Bjørvika i Oslo er underdimensjonert i forhold til antall ansatte, men økt bruk av hjemmekontor gir mulighet for dette. Byggdrifteren sjekker på morgen hvor mange som kommer på jobb i kontorbygget. Så opptimaliseres bygget ut fra dette.

- Dette er helt rått, synes jeg, at vi nå kan styre bygg etter personbelastning.  Det er et viktigere og mere bærekraftig måltall enn å måle kWh per kvadratmeter.

- Å måle kWh per kvadratmeter har liten verdi dersom byggene står ubrukt i mye av døgnet. For eksempel en skole som er i drift fra 8 til 15:30, og så står de tomme i 17,5 timer, og temperaturen ikke senkes. Vi må dit slik nye flerbruksskoler driftes, med folk i bygget fra 8 til 20. 

Ved planlegging må man ha en strategi for bygg- og eiendomsdriften og den må komme tidlig på plass. Det er masse krav til hvordan bygg og eiendommer skal bygges, men få krav til hvordan de skal driftes. Mye er på gang også på driftssiden, sier Stenvaag Leira men påpeker samtidig at byggdrifternes kompetanse må heves.

- Det er et kompetansegap i overgangen fra bygging til drift. Dette må eiendomsbransjen jobbe med. Det er også viktig å supplere og ansette masterutdannede ressurser i dette fagområdet, og etterutdanne disse innen eiendomsdrift. Det er noe det ikke er tradisjon for. Vi har sett at tekniske ressurser som kom til eiendomsbransjen etter oljekrisen, som har blitt kurset i eiendomsfag har raskt tilegnet seg viktig kunnskap og tilført eiendomsdriften mye.  

- Merker dere interesse fra bransjen å lære om dette, eller må dere ut og markedsføre?

- Jeg hadde et håp under Corana-tiden at bransjen skulle ha et rush av folk som skulle satse på eiendomsdrifterne sine, men det ble helt stille. I 2019 da etablerte vi opplæringsprogram for eiendomsdrift, med vårt fagråd i ryggen, med det ønske om å sette dette fagområdet på kartet, var det stor interesse. Men så kom Corona og da ble det vanskelig for de operative å gå på opplæring. Byggdrifterne ble opptatt med å stenge byggene, når de egentlig hadde muligheten til å gjøre et kompetanseløft.

- Men nå er det endelig et skikkelig boost på deltagelse på opplæringsprogram for eiendomsdrift. Dette henger nok sammen med økt strømpris og større fokus på sikkerhet og krav til bærekraftige eiendommer. Vi kjører korte standardkurs i tilstandsanalyser, sikring av eiendom, brannsikkerhet mm. Sikkerhet i eiendom og optimaliseringen av eiendommene er det som skaper størst interesse nå. Disse kursene tiltrekker seg både høyskoleutdannede, fagutdannede og praktikere som ønsker å lære mer om eiendomsdrift.

- Bygg som er optimalisert får et fortrinn. Også på det finansielle. Med renteøkninger nå så vil grønn finnansiering på bygget bli særlig aktuelt. Og slike bygg vil stadig flere leietakere inn i, også fordi det resulterer i lavere fellesutgifter, spår Even Stenvaag Leira hos Senter for Eiendomsfag.